Coefficients de fermage

Pour NTF, le mode actuel de calcul des coefficients constitue un séisme destructeur: les loyers de biens agricoles ont baissé (sauf ces 3 dernières années) . Rendant encore plus intolérable la position du bailleur de terres et bâtiments agricoles. Achevant, si besoin était, de démobiliser les bailleurs de leur soutien en capitaux à l’activité agricole. Hypothéquant encore plus la possibilité pour les jeunes agriculteurs de pouvoir s’installer en s’appuyant sur un marché locatif (encore à plus de 65% des terres agricoles wallonnes et 52% des capitaux nécessaires à l’activité agricole régionale).

Les nouveaux loyers sont en parfaite contradiction avec les déclarations politiques de soutien à l’installation des jeunes et la pérennité des exploitations familiales.

Est-il encore concevable de conclure un nouveau bail à ferme dans un tel cadre ?  

Quelles étaient les revendications de NTF ?

• Une négociation globale et coordonnée de la Loi sur le bail à ferme et de la réglementation fixant les fermages et du cadre fiscal.
• La fin d’une réglementation à bout de souffle générant des blocages de négociations devenues stériles et générant un préjudice financier aux bailleurs.
• Un ajustement des loyers plus objectif.
• Prendre en compte l’évolution des charges supportées par le bailleur.
• L’exclusion des bâtiments agricoles et des locations à des fins non agricoles.

Passons en revue les axes du décret et des arrêtés de mise en application.

OUI. La réglementation de 1969 adaptée en 1988, basée sur la négociation, était désuète et à bout de souffle. Elle devait être changée.

Tous les représentants des bailleurs (comme ceux des preneurs et de leurs associations respectives) en faisaient le constat devant l’impasse de la procédure en 2013-2014. Une adaptation des coefficients « automatique » peut mettre fin à une procédure qui a démontré ses limites il y a trois ans : les coefficients de certaines provinces avaient été fixés avec plus de 15 mois de retard par rapport au calendrier règlementaire. Ce retard avait engendré un vide juridique mettant les bailleurs concernés dans l’impossibilité de réclamer le juste loyer en temps opportun. Beaucoup de bailleurs ont donc subi un préjudice financier à cette occasion. Ce ne sera plus le cas dorénavant. NTF a été entendue sur  cet aspect.

Le Parlement de Wallonie a voté à l’unanimité une procédure automatique « à la française » prenant en compte de manière équilibrée l’évolution des charges du bailleur au même titre que celle de l’économie agricole.

OUI, l’évolution des fermages devait être plus objective.

NTF a toujours défendu que le cadre du bail à ferme devait s’inscrire dans un partenariat équitable entre bailleur et preneur. Or, la réglementation antérieure ne signalait explicitement que l’évolution du revenu agricole comme seule référence. L’unique document officiel de base des négociations provinciales était une étude de l’évolution du revenu du travail des agriculteurs, étude basée sur un échantillon de quelques 600 comptabilités tenues par les services de l’administration. Même si NTF garde des réserves claires et motivées par rapport à cette référence.

Le Décret prend maintenant en compte automatiquement, pour moitié de la variation des coefficients, l’évolution des charges du bailleur via l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Ce fait est neuf sur le plan légal. L’autre moitié tient compte de l’évolution du revenu du travail agricole. Pour éviter toute fluctuation trop importante à la baisse comme à la hausse,  le décret prévoit un lissage de la variation du revenu du travail agricole sur une période de cinq ans.

OUI. La fixation des coefficients sera annuelle.

Cette mesure permettra un ajustement des loyers en lien plus direct avec l’évolution de la conjoncture contrairement à l’ancienne réglementation qui fonctionnait par triennats.

MAIS NON à la sacralisation des coefficients antérieurs !

Pour NTF, la condition « sine qua non » d’une automatisation de l’évolution des fermages devait s’appuyer sur des coefficients objectifs aboutissant à des résultats  réalistes et équitables. Ce qui n’était pas le cas des anciens coefficients. Pour preuves, le fait que, pour une même région agricole dans deux terres voisines, les coefficients sont très différents ; le fait que certains preneurs acceptent de payer plus que le fermage maximum légal ; le fait que, dans le cadre … illégal … de sous-location, le montant négocié entre agriculteurs est en moyenne le triple du montant légal dévolu au bailleur.

MAIS NON à la fixation des fermages à de tels niveaux pour des baux  dont, dans les faits, la durée est « la perpétuité ».

Le vice de la législation actuelle sur le bail à ferme réside dans le fait que, dans le bail commun et bail oral, les périodes de 9 ans se reconduisent à l’infini, et ce, pour une location dérisoire. Pour le moins paradoxal quand le bail de carrière est, lui, à durée déterminée et mieux rémunéré !! Or, sur le terrain, un changement de bail est soumis à l’assentiment du preneur qui, n’étant pas masochiste, préfère la perpétuité qui lui est offerte au prix le plus bas.

Pour le bailleur, un autre frein majeur du bail de carrière est qu’il ne peut, actuellement être conclu qu’avec un jeune agriculteur. L’âge moyen des exploitants referme donc cette voie dans la grande majorité des cas.

NTF a  défendu bec et ongles une négociation concomitante des loyers et du contenu du bail. Le découplage des deux a conduit à des dérives auxquelles nous sommes aujourd’hui confrontés.

Rappelons qu’au départ, la loi limitant le fermage avait pour but d’inciter les agriculteurs à une plus grande sécurité en acceptant une majoration de location …

NON et NON au coefficient unique par région agricole calculé par « moyenne ».

Pour déterminer un coefficient unique par région agricole, le Gouvernement avait décidé de prendre comme référence de base une moyenne (pondérée) des coefficients de cette région agricole dans les différentes provinces. La démarche se voulait simplificatrice en réduisant le nombre de coefficients de 21 à 11. Mais qui dit moyenne dit augmentations à certains endroits, et diminutions dans d’autres. NTF s’est immédiatement opposée à cette approche. En effet, celle-ci remettait en cause, sans raison objective, des augmentations négociées et votées à l’unanimité des représentants des deux parties dans certaines commissions provinciales. Pour les bailleurs concernés, diminuer la location pour le simple motif de faire une « moyenne » est le signe le plus négatif qui puisse leur être donné dans un contexte de tensions sur le marché locatif et à l’heure où les négociations sur la loi sur le bail à ferme vont s’ouvrir. Sans réelle concertation. Suite à notre action, le Gouvernement, par un arrêté modificatif, a activé la limitation des variations prévue dans le Décret (Cliquet de +5% à -5%). C’est ce fait qui a entrainé la parution au Moniteur Belge des corrections des coefficients.

NON aux coefficients « Bâtiments ».

NTF avait demandé avec insistance que les bâtiments agricoles, et particulièrement des corps de logis, soient traités dans un cadre différent. Le montant ridicule des locations met en effet le bailleur dans l’impossibilité d’assurer un entretien digne de ce nom et le maintien du corps de logis dans un état digne du titre de « logement ». De plus, faire varier la location du bâti en fonction de la région agricole échappe à tout bon sens. Le prix des travaux du bâtiment vont-ils s’aligner sur la fertilité de des terres ? Nous déplorons de ne pas avoir été suivis sur ce point, ni par le Gouvernement, ni par aucun député parlementaire documenté par nos soins.

NON au bail à ferme pour des usages non agricoles.

NTF avait également demandé que des terres affectées à des activités non agricoles soient exclues de la limitation des fermages. Le cas d’un agriculteur prenant des chevaux en pension sur ses herbages en est un exemple flagrant. Le bailleur apprenant que la prairie est mise à disposition pour 200€ par mois alors qu’il ne perçoit que le même montant annuellement est heurtant.

Position de NTF.

Depuis le début de la consultation du Ministre sur ce décret, NTF a multiplié par courriers, mails et réunions, les avertissements sur la dérive que le projet générait. En vain. NTF a proposé des scénarios alternatifs. En vain.

La première publication au Moniteur, non seulement contenait des erreurs, mais ne limitait pas l’ampleur des variations des coefficients par le système de « cliquets » prévus dans le décret. C’est grâce à notre réaction véhémente, notre lettre ouverte au Ministre[1], que le « cliquet » a été activé et les erreurs corrigées. Rendant le résultat … un peu moins catastrophique.

Pour NTF, il était capital d’articuler la fixation des fermages avec le contenu du bail. Sur ce plan, le Gouvernement a mis … la charrue avant les bœufs.  Et avec aval unanime du Parlement.

Etant donné que 2018 a de nouveau connu une baisse des coefficients (de -5% quasi dans toutes les régions agricoles), NTF a décidé de s'associer avec le SNPC pour introduire un recours au Conseil d'Etat contre l'AGW établissant les coefficients 2018. La baisse des coefficients s'est poursuivie en 2019, 2020 et 2021 (en moindre mesure) ce qui nous a incité à introduire chaque année un recours au Conseil d'Etat. La première fois, nous n'avons pas été écoutés. Nous attendons la suite ... et avons sensibilisé le Cabinet du Ministre Borsus à cette problématique réelle. Ces indicateurs ne remotivent en rien les bailleurs !!!