Bail à ferme - Témoignages

Le bail initial a été signé en 1933 entre mes arrière-grands-parents (que je n’ai pas connus) et les ancêtres (grands-parents ou arrière-grands-parents ?) des femmes de mes locataires actuels, qui sont donc les époux des ayan- droits. …. Ces 2 femmes ont un métier et ce sont leurs maris qui sont mes interlocuteurs.

Ces 85 ans de transmissions entre générations de part et d’autre font que personne (pas même maître Voctor Renier et encore moins son fils) n’a pu me dire quel est le terme des baux. De toute façon il ne servirait à rien de le savoir. Sauf changement légal. (Il faudrait que la nouvelle législation réponde à cette question)

Par un long procès, j’ai réussi (ainsi que ma mère) à mettre un des locataires dehors.  Appelons le JLT ; Il avait vraiment accumulé les fautes graves (à titre d’exemple: passer à la tronçonneuse une poutre qui le dérangeait de la charpente de la grange) et nous devait des sommes importantes en arriérés de fermage et dommages et intérêts mais était ruiné et insolvable.

Le total de la procédure a duré, entre les premiers courriers et l’accord final, plus de 10 ans, a nécessité de ma part une détermination sans faille, une énergie colossale et des moyens pour payer avocats et expertises. Les dossiers photos (photos papiers que je tiens à votre disposition) ont été déterminants et un conseil utile à donner aux propriétaires est d’en prendre beaucoup et souvent (+ dater par exemple en mettant un journal sur la photo) de « tout ce qui ne va pas « (Cela avait été le conseil de Victor Renier lors de la première consultation et je lui en sais encore gré 30 ans plus tard).

Mais, malgré la « victoire », il ne faut pas perdre de vue, l’immense gâchis, pour tous, de cette histoire. JLT était endetté au-delà de toute raison car les banques, les vendeurs de hangar et de matériel en avait fait une cible. Il n’était pas capable de gérer ses engagements. Cela était visible dès le départ mais « le système » l’a poussé toujours plus loin. Il n’y a pas que lui et moi qui y avons laissé des plumes, mais aussi ses nombreux créanciers.

Je pourrais, si vous y avez un intérêt, ressortir le dossier et les jugements de ma cave et faire une liste des griefs.

Il a laissé derrière lui des terres et des bâtiments en triste état et les + de 10 ans de procédure n’ont fait qu’aggraver gravement la situation. Sans oublier des montagnes de vieux pneus dont il n’a pas été si facile  pour moi de se débarrasser.

Cet agriculteur est finalement décédé en 2016  à 57 ans et c’aurait été lui rendre un bon service que de le dégager du bail à ferme début des années 80.. La gestion de cette ferme était largement au-delà de ses capacités. Rétrospectivement il aurait dû trouver un accompagnement neutre, bienveillant et non idéologique dès le départ, se dégager de cette ferme et devenir le bucheron qu’il a finalement été pendant les 15 dernières années de sa vie.

Cette partie-là ayant été est libérée, a pu être partiellement (très bien) vendue, car libre de bail, et partiellement, in fine après de nombreuses péripéties, pour le solde, confiée à une société de gestion avec réserve de 6 semaines par an aux camps scouts.

Ces ventes de terres libres de bail ont montré leur vraie valeur … ce qui n’a pas plu à tout le monde ! Il nous en a été fait reproche pour les conséquences fiscales lors de succession de voisins.

Quant aux 2 autres locataires actuels, donc 2 sœurs et 2 beaux-frères, ils se pensent maitres chez moi et me savent sans arme. Ils ne sont pas agréables du tout. Seules restent en bail à ferme des prairies.

Le beau-père PC (donc ancien locataire avant les actuels) a (en son temps) abattu sans la moindre autorisation de vieux pommiers, qui le dérangeaient, auxquels je tenais beaucoup, qui ne donnaient plus de pommes mais des fleurs au printemps « mais ce ne sont que des arbres, on ne va pas faire une histoire pour cela ! « 

Ce devrait aussi, selon moi, être un motif de rupture de bail.

Cela pose la question très subjective de l’esthétique et celle de la valeur des choses. Quelle est la valeur d’un vieux pommier ?

Ma seule petite consolation est de mettre chaque année trois camps scout successifs sur une de mes prairies louées ce qui est beaucoup plus lucratif que toutes les augmentations de fermage qu’on n'obtiendra jamais.

Un locataire, WB, gendre du précédent, (qui est locataire de 7.6 ha) empêche que je passe chez moi pour faire débarder parce que cela abimerait la prairie louée, sous prétexte que je dispose d'une autre issue (beaucoup moins pratique). La conséquence est que le coût du débardage rend l’exploitation plus coûteuse …

Le même WB refuse le passage chez lui (mais c’est son droit) (au point qu'un gestionnaire forestier m’a confié avoir rarement vu des gens aussi désagréables dans sa carrière)

Quant à l’autre gendre, AB, locataire de 4.5 ha, il a eu des ennuis avec la justice pour avoir attaqué une femme du village  en pénétrant dans sa chambre à coucher au premier étage en entrant par la fenêtre grâce à une échelle.  Pas le genre de gars avec qui j’ai envie d’avoir des ennuis. J’ai des soupçons pour d’autres comportements désagréables mais ne pouvant les prouver…

Ces 2 couples ont respectivement 2 et un enfants. Mon espoir est de pouvoir empêcher une nouvelle transmission du bail et récupérer la libre jouissance des terres et augmenter le nombre de camps scout.

Pour ouvrir un gite je dois régulièrement fournir au CGT un certificat de bonne vie et moeurs. Pourquoi pas les agriculteurs ?

Nous sommes agriculteurs à titre principal mais avons encore des terres agricoles soumises au bail à ferme.  Nous souhaitons faire libérer ces terres pour exploitation personnelle et viabiliser notre exploitation existante.

Nous remplissons tous les critères de la loi pour donner renon à notre locataire qui a une exploitation plus grande que la nôtre et est sur nos terrains : diplôme de doctorat en agronomie, expérience, exploitation en société de personne SPRL, pas d'autre métier, activité prépondérante, surface maximale non dépassée, nous avons quelques engins agricoles mais pas la gamme complète bien entendu, nous sommes en période indéterminée et n'avons pas atteint la limite d'âge, nous avons la phytolicence et sommes certifiés GIQF, etc..

Le Juge de Paix nous refuse de pouvoir donner congé car nous ne serions pas "véritables" !

Le caractère "sincère" et "véritable" d'un renon est laissé à l'arbitraire total du Juge de Paix et aucunement défini de façon juste et stable dans la jurisprudence de sorte que le Juge de Paix, par favoritisme pour le locataire, peut s'en prévaloir pour refuser un congé à nous qui sommes propriétaires exploitants ! Il faut que les exigences concernant les congés qui ne sont pas objectivables soient retirées de la Loi.  Il faut que le droit soit positivé afin de permettre au citoyen qui y est soumis de comprendre comment s'y conformer.  Il faut supprimer les références au caractère "sincère" ou "véritable" d'une exploitation future mais bien plutôt y mettre des exigences (existant actuellement) de temps, etc.. objectives.

Je pense qu'un aspect n'a pas encore été évoqué dans le bail à ferme.

En effet, je suis enseignant en horticulture à Gembloux et j'ai très souvent eu des élèves très intéressés par la production, notamment dans le secteur du maraîchage et celui de la pépinière. Malheureusement, ils se rendent vite compte que l'accès à la terre leur sera impossible parce que leurs parents ne sont pas agriculteurs.

Ainsi beaucoup de jeunes vocations sont étouffées dans l’œuf, beaucoup de tentatives de diversifications ne peuvent se développer, et cela au profit exclusif d'une agriculture peu rémunératrice, fortement subsidiée et peu créatrice d'emploi.

Je pense que d'une façon ou d'une autre l'accès à la terre devrait être possible pour tout jeune voulant s'y investir. N'oublions pas qu'en horticulture, moins d'1 % des producteurs a moins de 30 ans. Il est temps de réagir !

J'ai eu une longue procédure de 5 ans chez le juge de Paix avec pour unique but d'obtenir un bail écrit avec un fermage décent.  Je touchais 3098 euros par an pour environs 26 hectares de prairies et de champs et un bâtiment de ferme en piteux état.  Avec des taxes de plus de 4000 euros et une assurance dans les 4000, vous avez compris que je perds de l'argent après que notre père ait fait donation en deux fois 1997 et 2001 en payant bien sûr à l'état des taxes.  Le rendu du juge temporaire a en 3 mois de temps fait une conclusion nulle : personne ne doit rien à l'autre et allez en appel SVP pour votre problème.

Lorsque je suis devenue propriétaire après échange avec mes frères, j'ai voulu avoir une situation claire car pour moi le bail verbal ne veut rien dire et on n'a aucune base pour donner le congé au fermier ou pour augmenter le bail.  J'ai donc engagé un avocat, Maître Juan Castiaux car je ne savais même pas à qui demander un projet de bail écrit.  L'avocat  a écrit par LR AR pendant 2 ans sans obtenir de réponse du fermier.  Puis j'ai entamé une procédure d'au moins 3 ans au tribunal de Paix.  C'est en visitant les lieux avec ses problèmes que j'ai découvert qu'une grange de 1700 (année?) menace de s'écrouler car le fermier (son père ou son grand père ?) ont coupé des poutres maîtresses dans la grange ... et la réparation est estimée à 150.000 alors que les bâtiments valent à tout casser en l'état 100.000 euros.  

Si j'avais obtenu le bail , je pense que je me lançais dans la réparation.  J'ai le permis mais sans bail je ne fais rien.  J'ai les bras et le moral cassé par une justice inexistante.

J'ai vendu deux petites parcelles de terre que le fermier n'a jamais réclamé comme terres cultivées lors de la procédure ; au tribunal les parcelles que je pensais être utilisées par le fermier étaient dûment énumérées par moi mais pas celles là  (elles ne figuraient pas dans la demande de ma part car même le notaire les avait oubliés lors d'une sortie d'indivision avec mes frères).  J'ai donc dû par un acte d'achat séparé l'acheter à mes frères ce qui a lancé une procédure de quasi préemption par la région flamande (terres limitrophes au bois de Halle).

J'ai donc vendu avant préemption au prix malheureusement bas de la "vente avec mes frères" en affirmant sous le conseil de mon avocat qu'elles étaient libres d'occupation.  Ces parcelles sont au cadastre des "bois" et donc pas des cultures.  Le fermier a de suite repéré les agents communaux venus clôturer leur terrain pour lui réclamer 20% de la vente.  Ce que la région a fait : elle a simplement indemnisé le fermier sans m'attaquer pour fausse déclaration.  Incroyable puis le fermier (nous ne savions pas qu'il avait été indemnisé de la main à la main) m'a attaqué au tribunal wallon pour indemnité suite à vente d'une parcelle cultivée et m'a réclamé AUSSI 8000 euros.( vente de 44.000).  

C'est lorsque la région flamande m'a attaqué à son tour au tribunal de Tubize pour récupérer ses 8000 euros qu'on a compris le double jeu du fermier.

Lorsqu'après ceci le juge temporaire nous a rendu une conclusion fadasse au possible avec comme seul résultat que le fermier aujourd'hui me paie encore moins car il a soustrait un quote part des parcelles vendues qu'il n'avait même pas réclamé dans le bail écrit ... et il est bien content on est toujours en bail verbal à la con avec des parcelles pour lesquelles il touche des indemnités européennes et il connait précisément ses parcelles mais pas pour pouvoir signer un bail écrit.

J'en suis arrivée malgré moi à vouloir vendre le tout pour me débarrasser de ce capital qui me pose bien plus de soucis que de succès et de tranquillité pour la génération suivante.

Je joins les conclusions du tribunal (je pense) et les conclusions de mon avocat et un tableau des parcelles por vous donner j'espère une image de mon désespoir quand à ce litige où j'ai déjà payé 5 années d'avocat et maintenant le fermier de toute façon n'écoutera plus rien (sa femme décide et il perd de l'argent ...).  Et son fils ainé est en âge de continuer avec lui comme fermier ... plus ou moins 20 ou 22 ans et il est propriétaire lui même je pense d'une vingtaine d'hectares.  

Voilà si ma situation peut contribuer à lancer un débat qui offre des solutions à une manière quasi moyenâgeuse de traiter le propriétaire (bail verbal sans aucune certification) et j'oubliais le bail payé est le même depuis que j'ai épaulé Papa en 2000. Donc si en 2000 le fermier payait déjà seulement 3098€ c'est qu'en 1961 à la mort de mon grand père, mon père touchait l'équivallent en FB de 3098€.  Jamais mon père n'aurait touché ou exigé plus car le père fermier de l'actuel les a nourri pendant la guerre.  Donc un revenu non indéxé sur plus de 60 ans : bravo la Belgique et son bail fermier verbal.  Aujourd'hui je suis toujours dans l'impasse.

Mes parents étaient agriculteurs, mon père a connu des problèmes de santé et a dû cesser son exploitation. Il a cédé ses terres à trois fermiers voisins. Pendant la période d'agriculteur j'ai pu acheter qq parcelles puisque mon père avait le droit de préemption. A 65 ans j'ai pris ma retraite d'employé et à ce moment plusieurs parcelles se sont libérées grâce au bail de carrière qu'un des repreneurs avait voulu souscrire. Pour ne pas tomber dans le piège du bail à ferme j'ai décidé d'exploiter moi-même. Mais il y avait d'autres terres à récupérer...

Le premier avocat consulté m'a dit que c'était impossible parce que j'avais plus de 65 ans et que ce n'était pas une fonction principale, entretemps cet agriculteur avait vendu 20 hectares de ses biens et je ne sais pas reprendre le mien.

Le second exploitant était arrivé à l'âge de la retraite et pour continuer à occuper le terres il est venu chez ma mère a ouvert la porte et a dit "c'est mon fils qui reprend les terres". Fin de citation.

Pour le troisième, j'ai eu plus de chance. J'ai consulté un avocat bien connu de la place de Liège et il m'a dit : s'il a plus de 65 ans et qu'il touche une pension on peut lui signifier le congé. Ce qui a été fait et après qq noms d'oiseaux j'ai pu exploiter ces biens.

Mon récit n'est peut-être pas très important mais c'est du vécu, et je peux vous donner davantage de détails.

Vous comprendrez mon soutien total pour la réforme de ce bail à ferme.

Mon père entre en possession d’une prairie  de 1ha50 lors d’une sortie d’indivision avec ses frères en 1966.

Il prête la parcelle à un voisin agriculteur pour l’herbe avec accord oral de rendre le terrain à sa première demande.  La prairie est cédée aux enfants par donation en 1995.

en 1998, les  enfants héritiers demandent de clarifier la relation entre propriétaires bailleurs et locataire, par la signature d’une convention dite de commodat. Le fermier refuse.

En fait, le fermier n’était déjà  plus fermier car  occupé depuis une vingtaine d’années comme ouvrier dans une grande entreprise à temps plein.  Le locataire avait obtenu de mon père l’autorisation de cultiver des fraises un an sur deux, puisqu’il  n’avait plus besoin de l’herbe pour ses vaches qu’il n’avait plus.  Il  venait payer le ‘ fermage ‘ au domicile de mes parents.

Ensuite, le locataire  prend sa retraite  et  nous lui demandons à nouveau de libérer les terres  mais refuse en invoquant qu’il possédait toujours une vache. Là nous avons compris son jeu.

 La situation est restée en l’état jusqu’au décès de notre père en 2010.

Nous reprenons  à nouveau  la négociation avec le locataire  en 2012 afin d’obtenir la libération des terres mais à notre grand étonnement, il nous présente son beau-fils à qui il avait cédé  la prairie, toujours pour y cultiver des fraises.  Par discrétion le fermier continuait à verser le fermage en main propre au domicile de ma sœur et nous étions dans l’ignorance totale de la situation.  Peu de temps après, le beau-fils nous demanda l’autorisation de planter des arbres fruitiers.

Nous avons bien entendu refusé cette plantation et avons tenté de lui faire signer une nouvelle convention dite de commodat en limitant l’usage de la prairie à l’herbe et à la culture des fraises en question, ce qu’il refusa catégoriquement.

Nous avons ensuite rencontré un avocat spécialisé en  matière agricole afin de connaître nos droits. Cet avocat nous a confirmé qu’un beau-fils  n’était pas un ayant droit,  l’épouse est d’ailleurs employée et lui est arboriculteur. Forts de ces éléments, nous avons mandaté l’avocat afin d’obtenir la libération des terres en invoquant  la cession déguisée etc… Nous étions  plutôt optimistes, mais… l’affaire a pris une toute autre tournure.

Il a fallu présenter un dossier auprès du juge de paix  contre le fermier et ensuite un second dossier contre le beau-fils qui avait également pris un avocat.

En cours de procès, le beau-fils s’autorisa à planter des basses tiges sans notre autorisation bien sûr, cet élément fut ajouté au dossier.

Ce procès qui a duré deux ans et beaucoup d’énergie, nous l’avons perdu sur toute la ligne et il nous a couté beaucoup d’argent. Entretemps, l’affaire s’enlise…..

Le fermier de mon père a conservé la jouissance de la prairie pendant plus de 40 ans,  il a ensuite cédé la prairie en douce à son beau-fils qui  n’a pas 50 ans aujourd’hui. 

Nous allons probablement devoir attendre la fin des activités du beau-fils, dans une quinzaine d’années… et  s’attendre à ce qu’il cède la prairie à ses enfants ?  De qui se moque – t – on ?

Il est impératif que toute convention ait une échéance.  Que les termes du bail soient clairement définis et que chaque partie y trouve son compte et qu’aucune cession de bail ne puisse être possible sans l’autorisation du bailleur.  Ce n’est pas demain la veille ! 

Nous sommes exploitants agricoles à titre principal et avons encore des terrains agricoles que nous aimerions reprendre sous bail à ferme - que nous ne comptons plus jamais renouveler d'ailleurs.

Notre locataire nous paie € 220,- / ha alors qu'une année sur trois environ ces terres font l'objet d'un contrat avec un industriel de la pomme-de-terre, du lin, ou autres légumineuses pour lesquels il ne fait rien d'autre que peut-être un labour que nous pourrions tout aussi bien faire nous-mêmes à un coût de € 50.- alors que le contrat lui rapporte allègrement plus de € 1.200,-  C'est un véritable scandale causé par une législation qui empêche ou complique énormément les reprises pour exploitation personnelle et surprotège le locataire. 

Il n'y en aura bientôt presque plus car qui serait assez fou pour conclure encore un bail dans ces conditions ?

Le bail à ferme abuse des propriétaires.

Voici un exemple :

Un locataire de ma mère est décédé inopinément il y a une quarantaine d’années.

Quelques jours plus tard, son fils a envoyé un recommandé disant qu’il continuait l’exploitation familiale.

Ce jeune « agriculteur »habitait un appartement en ville et n’avait donc pas le moindre matériel pour cultiver.

Il habite maintenant une maison à Tournai mais ne dispose toujours pas de matériel.

Evidemment, chaque année, il paye le fermage légal et contracte des contrats avec différentes personnes pour cultiver du maïs, du lin, des pommes de terre etc à des prix qui n’ont aucune commune mesure avec le fermage.

Il s’agit là d’une pratique intolérable !!!!!!!!!!!!!!.

Il est grand temps de modifier tout cela !!!

Suite à l'article de ce 12 janvier 2018 publié dans l'Echo de la bourse, et dans le cadre de vos discussions, je me permets de vous communiquer ma situation:

Mes Parents agriculteurs ont loué leur exploitation dont ils étaient propriétaires en 1980.

J'en ai hérité +- 53 hectares sur lesquels j'ai payé des droits de succession.

En 2016 le locataire a cédé le bail à son fils âgé actuellement de 28 ans.

Sur base de ce qui est écrit dans l'Echo il serait parti sur 4 x 9 ans avant que je retrouve les terres libres de bail soit jusqu' en 2052.

Je suis âgé de 70 ans.

A moins de m'engager sur une longue période alors que le bail court depuis déjà depuis 37 ans, les revenus de location auront été complètement mangés par les droits de succession payés 2 fois (moi + mes enfants) et le précompte immobilier. De plus mes enfants ne retrouveront les terres libres que quand ils auront 80 ans pour autant qu'ils ne décèdent pas entretemps.

Il me parait important de faire 2 systèmes pour les nouveaux baux : les baux qui commencent avec un nouveau locataire et ceux qui sont la continuation d'un bail ancien par cession privilégiée