Bail à ferme : le décret des insatisfaits

Le Gouvernement wallon a voté jeudi 20 décembre en 2ième lecture l’avant-projet de décret relatif au bail à ferme. Le dossier a été envoyé pour avis au Conseil d’Etat et devrait arriver au Parlement de Wallonie avant la fin de cette législature (en mai). Depuis que NTF s’était vivement opposée à la version du texte du mois de juin 2018 et à l’absence de concertation, nous attendions que le Ministre nous présente une version plus équilibrée entre les intérêts des bailleurs et des preneurs. Il a fallu du temps et quelques insistances pour qu’en fin d’année, nous recevions une version corrigée et l’invitation à une concertation avec tous les acteurs concernés. Après des discussions difficiles, l’ensemble des représentations (NTF, FUGEA[1], FWA, FJA, UAW, Bauernbund, UNAB, IEW, Natagora, Nature et Progrès, Terre-en-Vue) ont signé un accord sur le projet de texte à soumettre au Gouvernement. Les déclarations ont toutes été dans le même sens : tout le monde reconnaît la nécessité de revoir la loi, personne n’a obtenu entière satisfaction à ses préoccupations mais, il faut avancer…

Sortir de la perpétuité : oui mais,

Revendication principale de NTF, la fin de la perpétuité est une avancée majeure du texte et est peut-être même un moment important dans l’Histoire agricole belge. De la mentalité « La terre nous appartient » issue des révoltes agraires des années 20, les locataires devront prendre conscience que « Tôt ou tard, il faudra rendre la terre ».

Mais, le choix de déterminer la durée du bail à ferme à 4 périodes de 9 ans (soit 36 ans) est un point qui est resté jusqu’au bout non négociable de la part des représentants syndicaux. (Faut-il le rappeler, le bail à ferme est une matière juridique éminemment contractuelle qui nécessite dès lors l’accord des représentants de chaque partie pour être modifiée.) NTF le regrette et prévient. Malgré les nombreuses modifications du texte en faveur des bailleurs, la durée trop longue suffira à ne pas convaincre les propriétaires libres de bail de revenir vers le bail à ferme plutôt que de choisir d’autres modes de gestion de leur terre.

Le maintien de la cession privilégiée vient encore aggraver ce sentiment qu’on n’est pas vraiment sorti de la perpétuité puisque le père preneur pourra toujours transmettre son bail à ses descendants sans l’accord du bailleur. 4 balises seront toutefois installées : le bailleur devra être informé de la cession, le repreneur devra avoir une formation agricole ou une expérience équivalente et le bailleur pourra dans certains cas s’opposer à la cession. En cas d’intention de vendre du bailleur, la cession privilégiée sera impossible pendant une période. On peut espérer que ces nouvelles mesures permettront de garantir le transfert de l’outil agricole vers une génération qualifiée de vrais agriculteurs. Sans oublier le fait que de moins en moins de fermes sont reprises par les enfants, ce qui entraînera naturellement la fin de nombreux baux.

Redonner confiance aux bailleurs

Si NTF n’a pas obtenu satisfaction sur la durée du bail, nous pouvons en revanche nous féliciter d’avoir obtenu l’accord des parties pour corriger un nombre important de déséquilibres dans la loi, permettant des abus de la part des preneurs. Pas moins de 8 mesures anti-abus seront ainsi prévues.

• Le bail devra être écrit
• Un état des lieux périodique permettra de constater le bon état des terres, des clôtures et des arbres/haies, etc…
• En cas de congé donné par le bailleur au locataire pensionné : le preneur ne pourra s’opposer au préavis que s’il désigne un repreneur « certain » et que ce dernier exploitera lui-même les terres louées dans les 3 ans
• Lorsque le preneur a atteint l’âge de la pension, il n’aura plus le droit de préemption en cas de vente
• Le bailleur pourra mettre fin au bail pour vendre 10% ou 2ha de sa terre (selon des conditions)
• Le bailleur pourra faire annuler le bail par le Juge de Paix en cas de sous-location ou de cession non autorisées
• Le preneur devra notifier au bailleur ses échanges
• Le bailleur ne devra plus faire valider son congé devant le Juge de Paix, le preneur devra directement contester lui-même le congé devant le Juge de Paix s’il n’est pas d’accord avec le motif.

Privilégier les baux de longue durée

Les baux de longue durée (18, 21, 24, 25, 27 ans et bail de carrière) préservent le preneur d’un préavis tandis qu’ils offrent un fermage majoré pour le bailleur qui s’engage donc à ne pas licencier le preneur. L’accord prévoit que, pour motiver les bailleurs à signer ce type de baux, les avantages fiscaux seront revus à la hausse. Et pour motiver les preneurs à préférer ce type de baux plutôt que le bail de 4x9 ans (dit de droit commun), la 3me et 4me période de ce bail de droit commun feront l’objet d’une majoration automatique des fermages de 20 et 35%. Le bailleur sera ainsi récompensé de sa « fidélité ».

Par ailleurs, le projet prévoit d’ajouter 2 nouveaux types de baux. Le bail de fin de carrière devrait permettre après les 36 ans de bail d’envisager un nouveau bail court pour terminer la carrière du preneur. Le bail de courte durée devrait d’autre part répondre à des problèmes temporaires de gestion, lors d’une succession par exemple.

Ce qui n’a pas été retenu

Outre une durée plus raisonnable et une cession privilégiée plus limitative, NTF avait demandé d’autres points de modification de la loi qui n’ont pas été retenus. On retiendra le refus de prévoir les mêmes conditions d’exploitation personnelle pour le bailleur donnant congé à un preneur agriculteur à titre principal que pour la cession du bail aux descendants du preneur. Mais surtout, les ambitions d’intégrer au bail des clauses environnementales (point porté par les environnementalistes) ont été limitées aux risques naturels comme l’érosion et uniquement par les pouvoirs publics et certaines associations, mais pas par le particulier.

A partir de quand ces nouveautés seront-elles applicables ?

Rappelons d’abord, le texte a fait l’objet d’un accord entre les partenaires, il doit encore passer plusieurs étapes d’adoption. Il pourrait donc encore être abandonné entretemps.

Point le plus difficile pour une nouvelle loi, ce sont les dispositions transitoires. Quand est-ce que les baux existants vont basculer dans le nouveau régime ? Deux grands principes de droit prévalent : les droits antérieurement acquis ne peuvent être modifiés ni pour le preneur ni pour le bailleur et, on ne peut imposer à la liberté des parties quelque chose d’imprévu… L’idée retenue est de prévoir un délai de 5 ans pour laisser le temps aux parties de passer à l’écrit. Passé ce délai, sans écrit et à défaut de preuve contraire, les baux existants seront considérés comme commençant une troisième période. Autrement dit, ils s’éteindront 18 ans plus tard. L’avis du Conseil d’Etat sera cependant déterminant sur ce point.

Au total, sans pouvoir à ce stade ni énumérer ni détailler l’ensemble des mesures prises, près de 20 modifications de la loi sur le bail à ferme en faveur des bailleurs sont prévues. C’est la raison pour laquelle NTF a laissé le Ministre Collin porter le dossier vers la Parlement de Wallonie. Et ce, malgré notre profonde déception par rapport à la durée du bail. Une évaluation de l’efficacité du décret sera toutefois mise en place, notamment via l’Observatoire foncier, de telle sorte que l’on pourra encore corriger plus tard le texte. Car, ce qui a certainement rendu les discussions si inconfortables, c’est l’absence de chiffres et statistiques pour venir étayer les arguments des uns et des autres. En effet, tant les syndicats agricoles que NTF, nous sommes tous le relai de ce qui ne va pas mais très peu de ce qui va.

Séverine Van Waeyenberge, Secrétaire générale

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