Dernière mise à jour le 9 Jul. 2020
Suite à l'entrée en vigueur du décret "bail à ferme", depuis ce 1er janvier 2020, propriétaires et agriculteurs disposerons de 5 nouveaux instruments pour régir leur relation.
Avec toujours la même volonté du législateur : plus la durée des baux conclus est élevée, plus leur protection est importante et plus nombreux sont les incitants financiers en faveur des bailleurs.
Le décret du 2 mai 2019 modifiant diverses législations en matière de bail à ferme entre en vigueur, pour la plupart de ses dispositions en date du premier janvier 2020.
Cette réforme instaure plusieurs changements touchant à la durée des baux.
D’une part, le législateur crée deux nouveaux types de convention : le bail de fin de carrière et de courte durée.
D’autre part, il opère un lifting des outils déjà existants : il met fin au bail à ferme « perpétuel » et il modifie le bail de longue durée et de carrière.
Nous examinerons ci-dessous les nouveaux instruments à disposition des propriétaires.
(NDLR : L’auteur tient à souligner que la présente contribution ne traite que du nouveau régime de baux à partir du 1er janvier 2020. Une fiche explicative suivra indiquant le sort réservé aux baux en cours au jour de l’entrée en vigueur du décret).
1. Bail à ferme "classique"
Le bail à ferme dit "classique" est un contrat conclu pour une première période d'occupation supérieure ou égale à 9 ans mais inférieure à 27 ans. A défaut de congé valable à l'issue de cette première période d'occupation, le bail est prolongé de plein droit par périodes successives de 9 ans mais dans la limite de trois prolongations.
1/Ne vous y trompez pas, ces périodes d’occupations successives de 9 ans ne vous offrent pas forcément la possibilité de mettre un terme au bail à la fin de chacune d’elle ! La seule porte de sortie d’un bail ordinaire est le congé pour exploitation personnelle. Or, pour bénéficier de ce congé, il faut pouvoir exploiter les biens soi-même en tant qu’agriculteur ou en céder l’exploitation à ses descendants et, ce, moyennant des délais de préavis de plusieurs années (de 2 à 4 ans).
Si ni vous, ni votre famille, n’êtes agriculteur, vous ne pourrez donc sortir du bail avant l’expiration de la quatrième période d’occupations, soit 36 ans. Votre seule liberté se résumera à pouvoir vendre votre bien. Cependant, étant donné que vous vendez un bien avec un bail à ferme, votre bien n’intéressera dans la plupart des cas qu’un autre agriculteur qui lui, pourra donner le congé pour exploitation personnelle. Vous en obtiendrez donc un prix moindre qu’un bien libre de bail. L’autre solution sera de négocier avec votre agriculteur la fin du bail. Cependant, ce dernier vous réclamera certainement une indemnité…
2/Vous l’aurez compris, ce type de bail n’intéressera qu’un nombre limité de personnes, ce d’autant plus qu’il n’offre aucune protection contre les cessions privilégiées. Conséquence ? Vous avez votre bail avec votre locataire depuis 35 ans. Celui-ci décide de réaliser une cession privilégiée à son fils. Votre bail repart à zéro. Vous êtes donc, après 35 ans de relation contractuelle, de nouveau dans une première période d’occupation. Un peu décourageant n’est-ce pas ?
3/Le dernier point concerne l’aspect financier de ce bail. Celui-ci vous offre des majorations de fermage en troisième et quatrième périodes d’occupation, ou en première période si celle-ci est de minimum 18 ans et que le bail est passé devant notaire. De même, si vous prévoyez une première période d’occupation minimale de 18 ans, vous pourriez obtenir une exonération à l’IPP en cas de bail passé devant notaire. Votre précompte immobilier sera alors libératoire.
2. Bail de longue durée
Le bail à ferme dit "de longue durée" est un contrat conclu devant un notaire pour une première période d'occupation d'au moins 27 ans. A défaut de congé valable à l'issue de la première période d'occupation, le bail se poursuit pour une seule période de neuf ans.
Ce bail vous laisse en effet la possibilité de mettre un terme au bail pour aliéner le bien à l’issue de la première période d’occupation. Attention toutefois au délai de préavis du congé qui est de trois ans au moins et de quatre ans au plus, le congé est donc à donner entre le début de la 23ème année et la fin de la 24ème année.
L’avantage ici est que, par exemple, vous allez pouvoir vendre à terme un bien libre d’occupation. Le prix sera évidemment plus avantageux que lorsque vous vendez un bien sous bail à ferme (10 à 40% de perte dans ce cas).
Mais comment être certain que d’ici à la 27ème année, le locataire ne réalise pas une cession privilégiée ? Et bien celle-ci n’est pas permise durant la première période d’occupation. Vous êtes donc protégés. Et durant la deuxième ? La loi est plus floue et il est impossible de fournir une réponse certaine à ce stade.
Au niveau des avantages financiers, des majorations de fermage importantes sont prévues ici tout au long de la durée du bail. De plus, les revenus de biens immobiliers donnés en location en vertu d’un bail de longue durée concernant des terrains sont exonérés à l’IPP. Le précompte immobilier est alors libératoire.
Par ailleurs, des réductions de droit de donation et succession peuvent s’appliquer.
3. Bail de carrière
Le bail dit "de carrière" est conclu devant un notaire pour une période déterminée égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l'âge légal de la pension et son âge à la date d'entrée en vigueur du contrat. Il sera en tout état de cause de minimum 27 ans.
Le must pour le propriétaire qui souhaite louer son bien. Ce type de bail est en effet le plus sécurisant et le plus avantageux financièrement.
Vous avez tout d’abord la certitude de récupérer automatiquement sans motif et sans préavis votre bien libre d’occupation lorsque le preneur atteint l’âge de la pension, qu’il la prenne ou qu’il ne la prenne pas.
Aucune cession privilégiée ne peut être faite durant le bail de carrière. Il s’agit donc d’un bail qui vous offre le plus de sécurité par rapport au bail classique ou de longue durée.
Ajoutez à cela les mêmes avantages financiers et fiscaux que pour le bail de longue durée, et vous avez un bail extrêmement attractif, même si, il faut bien l’avouer, il est parti pour durer et il sera difficilement vendable avant son terme puisque l’acquéreur ne pourra pas y mettre fin.
Attention à l’âge de votre futur locataire puisque le bail est de minimum 27 ans mais se termine obligatoirement à l’âge de la retraite du locataire. Il ne sera donc dans certains cas pas possible de recourir à ce type de convention. A titre d’exemple, ce bail ne sera pas permis pour un locataire de 45 ans : 45ans +27 ans= 72 ans, on est au-delà de l’âge de la retraite.
4. Bail de fin de carrière
Le bail dit "de fin de carrière" est conclu pour une période déterminée égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l'âge légal de la pension et son âge à la date d'entrée en vigueur du contrat.
Comme le bail de carrière, le bail de fin de carrière se termine lorsque le preneur atteint l’âge de la pension et il n’existe pas de possibilité pour le locataire de réaliser une cession privilégiée.
Il est donc, lui aussi, très sécurisant.
Toutefois, il ne peut être conclu qu’entre les mêmes parties et aux mêmes conditions qu’un bail venant à échéance. On ne peut donc conclure ce type de bail avec un nouvel agriculteur. Ce principe est logique dès l’instant où, contrairement au bail de carrière, aucune durée minimale n’est prévue.
Quand est-il intéressant de l’utiliser ? Lorsqu’un bail classique ou un bail de longue durée arrive à échéance avant l’âge de la pension du locataire.
Actuellement, il est également intéressant de l’envisager si vous avez un bail verbal en cours.
Financièrement, le bail de fin de carrière offre par contre peu d’avantages, si ce n’est que lorsque le bail de fin de carrière est conclu à la suite d’un bail prévoyant une première période d’occupation de plus de 18 ans offrant un fermage majoré, le fermage peut être augmenté dans la même proportion qu’antérieurement.
5. Bail de courte durée
Le bail dit " de courte durée " est conclu, uniquement dans les hypothèses prévues par la loi, pour une durée inférieure ou égale à 5 ans.
Ce type de bail n’est possible que dans des cas très spécifiques prévus par la loi.
Il peut être utilisé notamment en attente d’une sortie d’indivision ou d’une liquidation de succession des bailleurs ou en attendant qu’un descendant du propriétaire reprenne l’exploitation.
Attention, le bail de courte durée ne prend pas fin de plein droit, mais moyennant un congé de 6 mois avant l'expiration de la durée convenue. A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans.
Par ailleurs, un bailleur peut conclure un maximum de deux baux de courte durée sur une période de dix-huit ans, à chaque fois pour des motifs différents ;
Ce type de bail ne sera donc intéressant pour le bailleur que pour valoriser et entretenir sa terre pendant une période limitée.
Il est sécurisant puisqu’il permet d’avoir une certitude sur sa date de fin, mais il n’offre aucun avantage financier.
7. Conclusion
Le nouveau décret offre plus de possibilités aux parties dans l'établissement de leurs relations contractuelles. Cependant, on le voit, les baux les plus intéressants pour le bailleur restent comme sous l’ancienne législation les baux de longue durée et de carrière.
Seuls ceux-là offrent suffisamment de sécurité et d’avantages financiers au bailleur pour en faire des instruments intéressants.
Le bail classique, même s’il prévoit désormais un maximum de quatre périodes d’occupation, fait toujours flotter au-dessus du propriétaire le spectre d’une cession privilégiée. Il n’aura donc une durée déterminée que si le locataire n’a aucun descendant susceptible de reprendre l’exploitation.
Enfin, n’oubliez pas qu’au-delà des critères génériques repris dans cet article, d’autres éléments spécifiques à votre situation doivent être pris en compte tels que votre situation familiale, le type de clauses que vous souhaitez insérer dans votre contrat,… L'usage de tel ou tel instrument dépendra souvent de chaque situation d'espèce et devra faire l'objet d'un examen réfléchi. Afin de vous donner une information précise adaptée à votre situation, NTF a instauré depuis le 1er novembre 2019, grâce à un subside régional, un système d’informations juridiques gratuites sur rendez-vous. Par ailleurs, n’hésitez pas à consulter notre site internet sur lequel des articles sont régulièrement mis en ligne (https://ntf.be/le-bail-ferme-en-pratique).
