Flash info 129: Cinq nouveaux baux à ferme à votre disposition depuis ce 1er janvier 2020

Dernière mise à jour le 30 Jan. 2020

Suite à l'entrée en vigueur du décret "bail à ferme", depuis ce 1er janvier 2020, propriétaires et agriculteurs disposerons de 5 nouveaux instruments pour régir leur relation.
Avec toujours la même volonté du législateur : plus la durée des baux conclus est élevée, plus leur protection est importante et plus nombreux sont les incitants financiers en faveur des bailleurs.

 

Le décret du 2 mai 2019 modifiant diverses législations en matière de bail à ferme est entré en vigueur, pour la plupart de ses dispositions, ce premier janvier 2020.

Cette réforme instaure plusieurs changements touchant à la durée des baux.

D’une part, le législateur crée deux nouveaux types de convention : le bail de fin de carrière et de courte durée.

D’autre part, il opère un lifting des outils déjà existants : il met fin au bail à ferme « perpétuel » et il modifie le bail de longue durée et de carrière.

NTF a tenté de compiler ci-après les principales caractéristiques affectant chaque nouvel instrument afin d'aider les propriétaires à choisir le contrat le plus adapté à leur situation.

 

(NDLR : L’auteur tient à souligner que la présente contribution ne traite que du nouveau régime de baux conclus à partir du 1er janvier 2020. Une fiche explicative suivra indiquant le sort réservé aux baux en cours au jour de l’entrée en vigueur du décret).

 

1. Bail à ferme "classique"

Le bail à ferme dit "classique" est un contrat conclu pour une première période d'occupation de minimum 9 ans et maximum 26 ans. A défaut de congé valable à l'issue de la première période d'occupation, le bail est prolongé de plein droit à son expiration par périodes successives de 9 ans mais dans la limite de trois prolongations.

  • Il est constaté par acte sous seing privé ou acte authentique ;
  • Un état des lieux doit être réalisé ainsi qu'une notification à l'observatoire foncier;
  • Certains congés (c-à-d possibilités de mettre un terme au bail de manière anticipative) peuvent être donnés à tout moment d’autres à chaque fin de période dans les cas limitativement énumérés par la loi ;
  • Lorsque l’on arrive dans la période de tacite reconduction, un congé peut être donné au preneur avec un préavis de six mois, le bail étant toutefois prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante;
  • Aucune cession ou cession privilégiée ne peut intervenir durant la tacite reconduction ; de même, le bail est résilié au jour du décès du preneur ou à une date ultérieure permettant le complet enlèvement de la récolte croissante par ses héritiers ou ayants droit;
  • Des majorations de fermage sont prévues durant la troisième et la quatrième période d'occupation;
  • Lorsque les parties prévoient une première période d'occupation supérieure ou égale à 18 ans et que le bail est constaté par acte authentique, des majorations de fermage sont prévues pour cette première période d'occupation; 

 

2. Bail de longue durée

Le bail à ferme dit "de longue durée" est un contrat conclu pour une première période d'occupation d'au moins 27 ans. A défaut de congé valable à l'issue de la première période d'occupation, le bail se poursuit pour une seule période de neuf ans.

  • Il doit être constaté par acte authentique ;
  • Un état des lieux doit être réalisé ainsi qu'une notification à l'observatoire foncier;
  • Au terme de la première période d’occupation, il existe une possibilité de donner congé pour exploitation personnelle ou pour aliénation (attention toutefois au délai de préavis de trois ans au moins et de quatre ans au plus, le congé est donc à donner entre le début de la 23ème année et la fin de la 24ème année);
  • Lorsque l’on arrive dans la période de tacite reconduction, un congé peut être donné au preneur avec un préavis de six mois, le bail étant toutefois prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante;
  • Aucune cession ou cession privilégiée ne peut intervenir durant la tacite reconduction ; de même, le bail est résilié au jour du décès du preneur ou à une date ultérieure permettant le complet enlèvement de la récolte croissante par ses héritiers ou ayants droits ;
  • Des majorations de fermage sont prévues tout au long de la durée du bail;
 
 

 3. Bail de carrière

Le bail dit "de carrière" est conclu pour une période déterminée égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l'âge légal de la pension et son âge à la date d'entrée en vigueur du contrat.

  • Il doit être constaté par acte authentique ;
  • Un état des lieux doit être réalisé ainsi qu'une notification à l'observatoire foncier;
  • La première période d’occupation doit comporter au minimum 27 ans ;
  • Lorsque l’on arrive dans la période de tacite reconduction, un congé peut être donné au preneur avec un préavis de six mois, le bail étant toutefois prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante;
  • Aucune cession ou cession privilégiée ne peut intervenir durant la tacite reconduction. De même, le bail est résilié au jour du décès du preneur ou à une date ultérieure permettant le complet enlèvement de la récolte croissante par ses héritiers ou ayants droits ;
  • Des majorations de fermage sont prévues tout au long de la durée du bail;

 

4. Bail de fin de carrière

Le bail dit "de fin de carrière" est conclu pour une période déterminée égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l'âge légal de la pension et son âge à la date d'entrée en vigueur du contrat.

  • Il est constaté par acte sous seing privé ou acte authentique ;
  • Un état des lieux doit être réalisé ainsi qu'une notification à l'observatoire foncier;
  • Aucune durée minimale n'est prévue;
  • Le bail de fin de carrière est conclu uniquement entre les mêmes parties qu’un bail venant à échéance, aux mêmes conditions et avantages et pour les mêmes terres agricoles ;
  • Le bail de fin de carrière ne peut être conclu à la suite d’un bail de courte durée ;
  • La sous-location, la cession de bail et le droit de préemption ne sont pas applicables ;
  • Lorsque l’on arrive dans la période de tacite reconduction, un congé peut être donné au preneur avec un préavis de six mois, le bail étant toutefois prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante;
  • Durant la tacite reconduction, le bail est résilié au jour du décès du preneur ou à une date ultérieure permettant le complet enlèvement de la récolte croissante par ses héritiers ou ayants droits;
  • S’il est conclu à la suite d’une première période d’occupation de plus de 18 ans et sans interruption entre les mêmes parties un bail de fin de carrière, le fermage maximal peut être augmenté dans la même proportion qu’antérieurement.

     

5. Bail de courte durée

Le bail dit " de courte durée " est conclu, uniquement dans les hypothèses prévues par la loi, pour une durée inférieure ou égale à 5 ans.

  • Il est constaté par acte sous seing privé ou acte authentique ;
  • Un état des lieux doit être réalisé ainsi qu'une notification à l'observatoire foncier;
  • Le bail de courte durée prend fin moyennant un congé de 6 mois avant l'expiration de la durée convenue. Le bail est toutefois prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante ;
  • A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans;
  • Le bail ne peut être conclu que dans les cas et pour les motifs limitativement énumérés par la loi ;
  • Un bailleur peut conclure un maximum de deux baux de courte durée sur une période de dix-huit ans, à chaque fois pour des motifs différents ;

6. Conclusion

Le nouveau décret offre plus de possibilités aux parties dans l'établissement de leurs relations contractuelles. L'usage de tel ou tel instrument dépendra de chaque situation d'espèce et devra faire l'objet d'un examen réfléchi. Certains aspects fiscaux devront également être pris en compte comme l'exonération fiscale ou la réduction de droits de donation et succession dans certaines situations.

Afin de vous donner une information précise adaptée à votre situation, NTF a instauré depuis ce 1er novembre, grâce à un subside régional, un système d’informations juridiques gratuites sur rendez-vous.