Le droit de l’urbanisme en Wallonie : affectation des sols, plan de secteur et CoDT
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Enjeux des règles d’urbanisme pour les propriétaires ruraux en Wallonie : affectation des sols, plan de secteur et CoDT
Agriculture, forêt, habitat, activités économiques ou espaces naturels : en Wallonie, chaque partie du territoire s’inscrit dans une organisation qui détermine les usages qui peuvent y être développés.
Le Code du Développement territorial (CoDT) constitue le cadre légal de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme en Wallonie. Il encadre notamment l’utilisation juridiquement admissible des biens immobiliers et organise les procédures permettant d’autoriser certains actes et travaux.
Pour un propriétaire rural, ces règles ne concernent donc pas uniquement la possibilité de construire. Elles peuvent avoir une incidence directe sur la valeur patrimoniale du bien, les possibilités d’exploitation, les perspectives de développement, les contraintes attachées aux terrains, les droits et obligations du propriétaire.
Avant d’envisager un projet ou un changement d’usage, il est dès lors essentiel de comprendre l’affectation de la parcelle et les règles d’urbanisme qui lui sont applicables.
Occupation, utilisation et affectation du sol : quelle différence ?
Ces trois notions sont proches, mais elles ne désignent pas la même réalité.
L’occupation ou l’utilisation du sol ne correspond pas nécessairement à son affectation administrative qui désigne la destination réglementaire attribuée au terrain par les outils d’aménagement du territoire.
Une prairie peut ainsi être exploitée à des fins agricoles tout en se trouvant juridiquement dans une zone dont la destination permet potentiellement d’autres usages. La situation de fait d’un terrain et son statut juridique ne se confondent donc pas.
Pour un propriétaire, cette distinction est essentielle : c’est notamment l’affectation réglementaire qui permet de déterminer quels usages et quels projets peuvent être envisagés.
Le plan de secteur : la première référence à consulter
Le plan de secteur constitue une donnée fondamentale pour tout propriétaire foncier. Il détermine les affectations du sol sur l’ensemble de la Wallonie et possède une valeur réglementaire.
Le principe général est simple : un projet doit être compatible avec l’affectation de la zone dans laquelle il se situe, sous réserve des possibilités et conditions prévues par la réglementation.
Pour les propriétaires ruraux, cette vérification est particulièrement importante. Les zones agricoles et forestières représentent en effet une part majeure du territoire wallon.
Zone agricole ou zone forestière : des usages encadrés
L’affectation d’une parcelle détermine la vocation principale qui lui est reconnue et influence directement les projets qui peuvent y être réalisés.
La zone agricole
La zone agricole est principalement destinée au maintien et au développement de l’activité agricole.
La question à se poser n’est donc pas uniquement de savoir si un projet est techniquement réalisable, mais s’il est nécessaire ou compatible avec la destination de la zone et s’il répond aux conditions du CoDT.
La zone forestière
La zone forestière est principalement destinée à la sylviculture et à la conservation de l’équilibre écologique.
Le CoDT et le reste : plusieurs règles peuvent s’appliquer à une même parcelle
L’affectation au plan de secteur constitue une première étape, mais elle ne suffit pas à elle seule à déterminer ce qui peut être fait sur un terrain.
Un projet peut non seulement être concerné par le CoDT, mais également par un schéma de développement ou d’orientation et diverses règlementations régionales et communales en matière d’environnement, de servitudes …
Plusieurs niveaux de règles peuvent donc se superposer.
Un projet qui paraît compatible avec l’affectation de la parcelle peut ainsi rester soumis à des conditions particulières ou à l’obtention préalable d’un permis.
Quels actes et travaux peuvent nécessiter un permis ?
Le CoDT encadre les actes et travaux susceptibles de modifier la situation urbanistique d’un bien.
La question à se poser est donc :
« Cet acte ou ces travaux sont-ils soumis à permis, dispensés de permis ou soumis à des conditions particulières ? »
L’analyse dépend notamment de la nature du projet, de la localisation du bien, de son affectation et des différentes réglementations qui lui sont applicables.
Le propriétaire est concerné par ce qui se passe sur son terrain… mais aussi autour de celui-ci
Un propriétaire peut également être concerné par des actes ou travaux réalisés par un occupant de son bien, par un exploitant ou sur une parcelle voisine.
La situation urbanistique d’un terrain doit donc être envisagée dans son ensemble : droits attachés à la propriété, usages existants, projets envisagés et évolution de l’environnement immédiat.
Cette vigilance est particulièrement importante lorsqu’un bien est loué, exploité ou fait l’objet d’une occupation par un tiers.
Urbanisme : un territoire appelé à évoluer
Il est également important de ne pas considérer l’affectation actuelle d’un terrain comme une simple information administrative : elle s’inscrit dans une politique plus large d’aménagement et d’évolution du territoire et notamment actuellement dans une politique de réduction de l’artificialisation.
Conclusion
Être propriétaire c’est avoir le droit de jouissance de ses biens mais en tenant compte du cadre des règles qui s’y appliquent.
Un propriétaire peut donc être pleinement propriétaire d’un terrain tout en étant juridiquement limité dans les usages qui peuvent en être faits.
NTF décrypte les principales règles d’affectation et d’urbanisme qui concernent les propriétés rurales en Wallonie et leurs conséquences concrètes pour les propriétaires. Elle accompagne ses membres dans la compréhension de ces règles, l’analyse de leur situation et la défense des intérêts des propriétaires ruraux.
NTF fait également entendre la voix des propriétaires ruraux pour que le droit de l’urbanisme permette un aménagement cohérent du territoire, tout en veillant à ce que les contraintes imposées restent utiles, proportionnées et respectueuses des droits de chacun.